Article rédigé par Franck VIGGIANI, Associé & Expert-Comptable

La gestion d’un patrimoine familial soulève souvent des questions de choix de structure
juridique. Deux options principales se présentent aux familles souhaitant organiser leur
patrimoine immobilier : la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société à Responsabilité
Limitée (SARL) de famille.

Bien que ces deux formes de sociétés permettent de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine, elles diffèrent sur plusieurs points essentiels, notamment en matière de fiscalité, de responsabilité des associés et de gestion.

Cet article a pour objectif de clarifier ces différences pour vous aider à choisir la structure la plus adaptée à vos besoins.

1. La SCI : une structure souple dédiée à la gestion immobilière
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure très populaire pour détenir et gérer des
biens immobiliers. Son fonctionnement est encadré par le Code civil et elle est souvent
privilégiée pour la gestion de patrimoine immobilier familial en raison de sa flexibilité et de sa
simplicité de mise en place.

Fonctionnement de la SCI
La SCI est composée d’au moins deux associés qui détiennent des parts sociales en
fonction de leurs apports au capital social. La responsabilité des associés est indéfinie au
niveau des dettes mais la responsabilité est non-solidaire soit proportionnelle à leurs
apports. Cependant, contrairement aux sociétés commerciales, une SCI ne peut pas avoir
d’activité commerciale principale : elle est uniquement destinée à la gestion de biens
immobiliers et ne peut pas être utilisée pour la vente de biens acquis pour revente.

Fiscalité de la SCI
La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que chaque
associé est imposé sur sa part des revenus fonciers perçus par la société, en fonction de sa
propre tranche d’imposition. Cette transparence fiscale peut être avantageuse pour les
familles, notamment si les associés se trouvent dans une tranche d’imposition basse.
Toutefois, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui présente des avantages
si la société réalise des bénéfices importants. Avec l’IS, la SCI peut amortir le bien
immobilier, réduisant ainsi l’assiette fiscale, mais en contrepartie, les plus-values de cession
sont soumises à une fiscalité plus lourde.

Avantages et inconvénients de la SCI
Les principaux avantages de la SCI résident dans sa flexibilité et dans la possibilité de
transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant un contrôle sur celui-ci. Les parts
sociales de la SCI peuvent être transmises aux héritiers de manière progressive, ce qui
permet de réduire les droits de succession grâce aux abattements applicables tous les 15 ans. Cependant, une SCI présente également certains inconvénients : elle nécessite des
formalités administratives et comptables, bien que simplifiées, et l’interdiction d’activité
commerciale peut limiter son champ d’action.

2. La SARL de famille : une solution pour les activités commerciales familiales
La SARL de famille est une variante de la Société à Responsabilité Limitée, spécialement
adaptée aux activités familiales. Elle peut être utilisée pour gérer des biens immobiliers, mais
également pour exercer des activités commerciales ou artisanales, ce qui en fait une
structure plus polyvalente que la SCI.

Fonctionnement de la SARL de famille
La SARL de famille doit être constituée uniquement entre membres d’une même famille
jusqu’au 4ᵉ degré de parenté (parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, etc.). Comme
dans toute SARL, les associés sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs
apports, et la gestion de la société est assurée par un ou plusieurs gérants.
Une spécificité importante de la SARL de famille est qu’elle peut opter pour le régime fiscal
des sociétés de personnes, c’est-à-dire être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), alors que
les SARL classiques sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) par défaut. Cela permet de
maintenir une transparence fiscale semblable à celle de la SCI, tout en bénéficiant de la
flexibilité de la structure juridique de la SARL.

Fiscalité de la SARL de famille
La SARL de famille peut opter pour l’impôt sur le revenu, ce qui est une particularité
avantageuse pour les familles. Dans ce cas, les bénéfices sont directement imposés entre
les mains des associés, ce qui peut être intéressant si la société réalise des pertes au début
de son activité ou si les associés ont un taux d’imposition personnel faible. Si la SARL de
famille choisit de passer à l’impôt sur les sociétés, elle pourra alors bénéficier des mêmes
avantages que la SCI, notamment en termes d’amortissement du bien immobilier, mais les
plus-values de cession seront également plus lourdement imposées.

Avantages et inconvénients de la SARL de famille
L’un des principaux avantages de la SARL de famille est sa souplesse pour exercer une
activité commerciale ou artisanale tout en bénéficiant de la transparence fiscale de l’impôt
sur le revenu. Elle permet également de protéger le patrimoine familial grâce à la
responsabilité limitée des associés. Cependant, elle présente certains inconvénients : les
formalités de création et de gestion sont plus complexes que celles d’une SCI, et la SARL de
famille impose des contraintes de gestion spécifiques, notamment en ce qui concerne les
relations entre les associés familiaux.

3. Comparaison entre SCI et SARL de famille
La SCI et la SARL de famille partagent certains points communs, notamment la possibilité de
transmettre un patrimoine familial et la transparence fiscale, mais elles présentent des
différences significatives en termes de fonctionnement et d’utilisation. Voici un tableau
comparatif pour vous aider à y voir plus clair :

Critère	SCI	SARL de famille
Activité	Gestion immobilière uniquement	Activité commerciale ou gestion immobilière
Associés	Au moins 2, sans restriction	Membres de la famille jusqu’au 4ᵉ degré
Fiscalité par défaut	Impôt sur le revenu	Impôt sur le revenu
Option pour l’IS	Oui	Oui
Responsabilité	Indéfinie mais non-solidaire	Limitée aux apports
Transmission	Parts sociales transmissibles	Parts sociales transmissibles
Souplesse	Forte, mais limitée à l’immobilier	Flexibilité pour l’activité commerciale

4. Quelle structure choisir pour votre projet ?
Le choix entre une SCI et une SARL de famille dépendra essentiellement de l’objectif de la
structure et de la nature de votre activité.
– Pour une gestion immobilière : La SCI est généralement plus adaptée si vous
souhaitez simplement gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle est
particulièrement intéressante pour les familles qui veulent conserver la transparence
fiscale et éviter les contraintes de gestion associées aux sociétés commerciales.
– Pour une activité commerciale ou une gestion plus polyvalente : La SARL de
famille s’impose si vous envisagez d’exercer une activité commerciale en parallèle de
la gestion de votre patrimoine immobilier. Elle offre la flexibilité nécessaire pour
cumuler ces activités et permet de maintenir la transparence fiscale de l’IR, tout en
limitant la responsabilité des associés.

5. Accompagnement et conseils avec LF Experts +
Chez LF Experts +, nous comprenons que chaque situation familiale est unique, et nous
vous accompagnons dans le choix et la création de la structure la mieux adaptée à vos
besoins patrimoniaux et fiscaux. Que vous envisagiez de créer une SCI pour gérer un
patrimoine immobilier ou une SARL de famille pour une activité commerciale, notre équipe
d’experts est là pour vous guider.

Nous vous aidons à :
– Analyser vos besoins patrimoniaux pour déterminer la structure la plus adaptée.
– Évaluer les avantages fiscaux et les implications juridiques propres à chaque
option.
– Optimiser la transmission du patrimoine en tirant parti des abattements et
exonérations applicables.
– Mettre en place une gestion administrative et comptable simplifiée pour votre
société, que ce soit une SCI ou une SARL de famille.

Conclusion
La SCI et la SARL de famille sont deux structures très populaires pour organiser et
transmettre un patrimoine familial, mais elles répondent à des besoins différents. La SCI est
idéale pour une gestion immobilière pure et simple, tandis que la SARL de famille permet
une plus grande souplesse pour cumuler des activités commerciales et immobilières tout en
maintenant la transparence fiscale.
Notre équipe se tient à votre disposition pour vous conseiller, structurer et gérer votre
patrimoine familial en fonction de vos objectifs et des spécificités de votre situation.