Article rédigé par Matthieu Berlioz-Arthaud, directeur – associé LF Experts

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal qui permet de louer un logement meublé à un locataire à usage de résidence principale ou de manière saisonnière à une clientèle de passage.

Il existe plusieurs types de location en régime LMNP :

– la location touristique saisonnière classée,

– la location touristique saisonnière non classée

– la location meublée classique (à titre de résidence principale).

Par ailleurs, la frontière entre la location en régime LMNP et les autres régimes que sont le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et location para-hôtelière est parfois tenue et il faut rester attentif quant au montant de recettes perçues par rapport aux autres revenus d’activité ou encore sur les services proposés en sous de la location.

En outre, le régime LMNP offre de nombreux points de vigilance et de spécificités en matière fiscale et sociale.

Les spécificités à l’égard de l’impôt sur le revenu :

Le régime LMNP permet, en principe, la possibilité de bénéficier des avantages de la location en régime micro BIC.

Ce régime offre les avantages de ne pas exiger la tenue d’une comptabilité détaillée mais surtout de bénéficier d’un abattement forfaitaire imputable sur les recettes brutes avant calcul de l’impôt sur le revenu.

Il existe différents types de location auxquels s’appliquent des seuils et taux d’abattements distincts pour lesquels la loi de finances pour 2024 vient d’apporter quelques modifications.

Au-delà de ces seuils, le propriétaire exploitant devra s’acquitter d’une comptabilité en bonne et due forme et ajoutera le revenu net (sans abattement) issu de cette activité à son revenu global soumis au barème progressif.

Ainsi, pour les revenus 2023, les règles sont désormais les suivantes :

– Meublés de tourisme classés : le seuil « micro-BIC » est maintenu à 188 700 € et l’abattement reste à hauteur de 71%, plus un éventuel abattement supplémentaire de 21% (soit 92%) en cas de location dans une zone géographique en tension et en cas de non-dépassement d’un seuil de 15 000 € au titre de l’année précédente.

– Meublés de tourisme non classés : le seuil a été abaissé à 15 000 € et l’abattement réduit à 30%

–  Meublés classiques : le seuil est de 77 700 € et l’abattement forfaitaire de 50%.

LMNP et charges sociales

L’exploitant d’un bien en régime LMNP n’est pas soumis aux charges sociales des indépendants mais aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
 

Toutefois, en cas de location touristique saisonnière, si les recettes annuelles brutes sont supérieures à 23 000 €, l’exploitan sera soumis aux charges sociales « SSI ».

LMNP et TVA

À la différence du régime para-hôtelier, la location en LMNP n’est pas soumise à la TVA et ne permet donc pas de récupérer celle-ci, notamment sur le prix d’acquisition du bien mis en location, sauf dans le cas spécifique de la location en résidence de services.

LMNP et Amortissements

Le régime LMNP rend possible la déduction d’amortissements sur les actifs affectés à la location (et principalement, le bien immobilier lui-même). Toutefois, en cas d’option pour le régime du micro-BIC, bien évidemment, l’exploitant ne pourra pratiquer ces amortissements dès lors qu’il a choisi de déduire ses charges de façon forfaitaire.

En revanche, au jour de la cession du bien immobilier, la plus-value imposable correspondra à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur d’acquisition sans tenir compte des amortissements pratiqués, ce qui est très avantageux car représentant un double avantage fiscal.

La plus-value ainsi calculée sera imposable selon les conditions de l’ensemble des plus-values immobilières ; soit au taux de base de 36,2% après abattements pour durée de détention.

LMNP et déficits

À la différence du régime LMP et des revenus fonciers « classiques », le régime LMNP ne permet pas d’imputer les déficits sur le revenu global. Ceux-ci ne pourront être imputés que sur les revenus nets des 10 années suivantes.

Par ailleurs, les amortissements ne peuvent générer des « déficits LMNP ». En d’autres termes, si les charges locatives sont supérieures aux revenus bruts et engendrent un déficit avant amortissements, ceux-ci ne pourront être imputés et seront définitivement perdus.

LMNP et taxe d’habitation

Le fait de mettre un bien immobilier en location devrait en principe dispenser son propriétaire du paiement de la taxe d’habitation réservée aujourd’hui aux seules résidences secondaires.

Toutefois, l’administration fiscale et la jurisprudence considère qu’en cas de location saisonnière, si le propriétaire entend se réserver la jouissance du bien une partie de l’année, il sera considéré comme occupant principal.

Ainsi, un bien qui n’est pas mis en location saisonnière sur toute l’année et est donc retirée de la location pendant une partie, même infime de l’année est présumé être à la disposition de son propriétaire le reste de la période et sera, dès lors, assujetti à la taxe d’habitation.

Matthieu Berlioz-Arthaud – Directeur – associé LF Experts